מבוא:
- מקרקעין הם נכסים שאינם מיטלטלין– דהיינו, קרקע, וכן כל הבנוי והנטוע עליה. המקרקעין לרוב כוללים כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע, ולעיתים אף כוללים המקרקעין דברים המחוברים חיבור זמני.
- מונח נוסף למקרקעין מגיע מהשפה הארמית- נכסי דלא ניידי (ובראשי תיבות נדל”ן) ופירושו העברי הינו נכסים שלא נודדים ו/או נעים, שכן המאפיין את נכסים אלו הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם.
- לישות בעלת הבעלות במקרקעין יש זכות להחזיק ולעשות בהם עסקאות והבעלות חלה, הן מעל והן מתחת לפני הקרקע, למעט מעבר אווירי מעל הקרקע.
- העברת הבעלות על מקרקעין נעשית באמצעות מכירתם, אך קיימות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות ובהן שכירות וחכירה, זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מסוימת. בישראל קיימות גם עסקאות מסוג דמי מפתח, עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו.
- בכל מדינות העולם, המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה, כגון מחצבים, ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
- בהערכת שווי נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה, עוסק שמאי מקרקעין, אשר מעריך את שווי הנכס לשם ביטוחו או לחישוב היטל השבחה.
- בטיפול משפטי של העברה, רכישה או מכירת נכס מקרקעין עוסק עורך דין המתמחה במקרקעין.
לשון החוק:
החוק בישראל מציג 2 הגדרות שונות למקרקעין, כדלקמן:
- לפי חוק מיסוי מקרקעין, מקרקעין הינם קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, אשר מחוברים לקרקע חיבור של קבע.
- לפי חוק המקרקעין, מקרקעין הינם קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר, אשר מחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.
בתי המשפט בישראל פסקו שאין להבין דברים אלו כפשוטם, בהתאם למבחן פיסי האם המטלטלים מחוברים או אינם מחוברים, אלא טענו למבחן ממבט כללי, ולשם כך נקבעו מספר מבחנים לאבחנה בין מחוברים הנחשבים למקרקעין לבין כאלו שלא:
- מבחן הכוונה- האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני משנה או מבחני עזר.
- המבחן הפיסי או מבחן הבורג- האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.
- מבחן כלכלי- האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.
- מבחן אופי וזהות של האובייקט- האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.
- מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט- האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.
מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.
עסקאות במקרקעין:
העברת הבעלות על מקרקעין נעשית, כאמור, באמצעות מכירתם, אך גם באמצעות עסקאות נוספות המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות. שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.
דמי מפתח היא עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לדמי השכירות הנמוכים שמשלם, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת “חוק הגנת הדייר“.
השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה, עשויה להימשך זמן רב. להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה, שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
- להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין לגביהם נרשמה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
- למנוע מבעל המקרקעין, אשר התחייב לעשות עסקה עם קונה ראשון, לעשות עסקה סותרת עם קונה שניב אותם המקרקעין, ללא הסכמתו של הקונה הראשון או ללא קבלת צו מבית המשפט.
לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב.
נושאי המשרד במקרקעין:
משרדינו בעל וותק של למעלה מ- 20 שנים, מציע את שירותיו במגוון רחב של נושאים בתחום המקרקעין, כגון:
- ייצוג מוכרים או רוכשים של דירות במקרקעין, כולל כל הבדיקות והרשומים הדרושים, וכן ייצוג מול הצד השני.
- עריכת הסכמי מכר שונים.
- עריכת הסכמי קבלן וייצוג קבלנים, על כל צרכיהם.
- עסקאות פרצלציה, רישום הנכס במרשם/מנהל המקרקעין, המכונה טאבו.
- ייצוג בעסקאות לחיזוק מבנים- תמ”א 38.
- עסקאות קומבינציה- עסקת חליפין בנדל”ן הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.
- ייצוג כנגד עיריות ומועצות מקומיות בענייני חלוקה ואישור קרקעות לבניה, וכן קבלת היתרים באמצעות עתירות מנהליות.
- עתירות מנהליות בתחום התכנון והבניה.
מיסוי מקרקעין:
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית במקרקעין והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה וועדה:
- אישור תוכנית בניין עיר (תב”ע)
- אישור הקלה
- אישור שימוש חורג
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והוא משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, אך ניתן לערער עליו תוך 30 יום.
מס שבח במקרקעין:
מס ייחודי בגין רווח הון שהופק ממכירת זכויות במקרקעין בישראל וזכויות באיגוד מקרקעין- דהיינו התמורה אותה מקבל אל מול המחיר ששילם עבור הנכס בעת רכישתו. מבחינה היסטורית מס שבח קיים בחוק נפרד – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 – ולא בפקודת מס הכנסה, אך מבחינה מהותית אין שום הבדל. מס זה היה קיים עוד לפני שהיה קיים מס רווחי הון בפקודת מס הכנסה. המס מוטל גם על מכירות מקרקעין של ישראלים בשטחים. במסגרת מס זה קיימים אותם פטורים ממס על מכירות של דירות מגורים בישראל.
בישראל לא ניתן להעביר רישום בעלות על דירה בטאבו אם אין אישור ממס שבח ששולם המס ו/או שיש פטור. למס זה מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. בתנאים מסוימים המנויים בחוק ניתן ליהנות מפטור מתשלום מס שבח. רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן שעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס (חוקי) לגבי עסקאות עתידיות. ייתכן שאף אם לא מתבקש פטור מסוים, לא ישולם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו על הנכס, למשל הוצאות מימון, תיווך, עריכת דין ופחת.
נוכח הדמיון בין השמות, קיימת בקרב הציבור נטייה להתבלבל בינו לבין היטל השבחה.
עורכת הדין לורה מקסיק מתמחה בייצוג עסקאות נדל”ן, הן של מוכרים והן של קונים, ייצוג קבלנים ועריכת הסכמי קבלן, רישום נכס במרשם המקרקעין/טאבו ועוד מגוון רחב של נושאים במקרקעין. לאור הדמיון בין סוגי המס השונים כאמור, הפטורים הקיימים בכל אחד מהם וחשיבותם, נציין כי הבחירה להיות מיוצג על ידי עורך דין הבקיא בתחום הינה בעלת חשיבות רבה, שכן ייעוץ נכון וראוי יוביל לביצוע עסקה מהירה וללא עיכובים, חישוב מדויק של המס החל על הצד המיוצג ומניעת תשלומים מיותרים ותכנון מס היטב.
מס רכישה:
על פי החוק בישראל, חייב כל רוכש מקרקעין בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה, בתאריך 16 בינואר. את המס משלמים למס הכנסה תוך 50 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה ולאחר הדיווח על עסקת המכר, לרוב, באמצעות עורך הדין המייצג.
מקרקעין, תכנון ובניה:
על-פי חוק המקרקעין, יש לקבל הסכמתם של 75% מהדיירים בבית משותף לצורך הרחבת דירה. במקום זאת, ניתן גם להשיג רוב של שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף. בבניית תוספת ממ”ד ניתן להסתפק בקולות 60% מהדיירים. עם זאת, במידה וההתנגדות של השכנים אינה סבירה, ניתן להפעיל את תקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש”ל-1970, ולשלוח מכתבים רשומים למסרבים לחתום לשם שמיעת התנגדותם. במקרה שההתנגדות אינה סבירה ייתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר בנייה גם ללא רוב זה. המפקח על בתים משותפים במשרד המשפטים אחראי לבדיקת מצבים בהם יש ניגודי אינטרסים כאלה, והוא יושפע רבות מהעמדה התכנונית של הוועדה המקומית לגבי ההתנגדות.
משכנתא:
כאשר נדרש מימון בנקאי על מנת להשלים את רכישת המקרקעין, הלווה יפנה לבנק לצורך קבלת משכנתא. מימון זה ניתן על ידי הבנק תוך משכון הנכס ושעבודו לבנק, תוך רישום הערת אזהרה במנהל/מרשם המקרקעין, המכונה טאבו.
סיכום:
לאחר שבחנו את תחום המקרקעין, הגדרתו, לשון החוק, עסקאות במקרקעין והנושאים הכלולים בו, נדגיש שוב את החשיבות בייצוג עורך דין הבקיא בתחום על מנת שחובותיהם וזכויותיהם של הצדדים לעסקת מקרקעין יישמרו במידה זהה ולא ייפגעו כתוצאה מאי ייצוג ו/או מייעוץ משפטי לקוי, אשר עלול להינתן להם, ככל ולא יהיו מיוצגים כראוי.
משרדינו הינו בעל רזומה רחב בתחום המקרקעין, כאמור, ומבטיח להעניק את הייעוץ המשפטי והייצוג הטובים ביותר בכל אחד מהנושאים במקרקעין, אשר הוזכרו לעיל.
